8月25日上午，北京西城区后海恭王府旁一处四合院在拍卖平台上走完了倒计时。建筑面积972.7平方米，现状是大杂院，起拍价2.6亿元，保证金2600万元，加价幅度1万元。围观的人超过1.4万，报名人数是0。屏幕上写着的最终结果，只有两个字：流拍。
放在地图上看，这个结果很反直觉。院子贴着恭王府北墙，距后海步行约160米，属于什刹海金丝套历史文化保护区，也在二环内城核心。6号线北海北站、8号线什刹海站都在步行范围内，地铁能一路通到金融街和国贸。单看位置，2.6亿的标价不算疯狂。
竞买公告却把另一面摊开了。院子里住着35户人，全部签了无固定期限《公有住宅租赁合同》，整院一年租金加起来只有1.1万元。折算下来，每户每月只付不到30元。在北京二环内，这个数字连一个普通停车位的日租金都够不着。房屋按实物现状和现有租赁占用现状整体交付，多户混居、私搭乱建、老木朽蚀、管线外露，全都白纸黑字写进说明。违建整改、住户清退、房屋修复，也全部由买受人自行完成，委托方不承担腾空成本。
这片区域的现状不是一天长出来的。什刹海一带在民国时期多是大宅门，后来随着单位分房和城市人口增加，院落被反复分隔，私搭乱建沿着屋檐一层层向外冒。到上世纪八九十年代，无固定期限公房租赁合同把一批住户以极低租金固定下来，年租金1.1万元，就是那个年代留下的尺子。2.6亿的起拍价给了土地和建筑，35份合同的清理成本却没有被算进价格里。
也有人觉得，核心地段2.6亿，地价本身就便宜，清退成本再高也有上限。可真实账不是这么算的。北京此前有过类似法拍案例，带长期租约的学区房即便打到七折，也常因“无法清场”迟迟没人出手。上海武康路一栋老洋房曾以超过2亿元成交，买家反复确认过产权干净；同城另一处面积相近、却带着十几户租客的老楼，挂了一年也没等到合同。老房子和老房子之间的差别，不在建筑年代，而在居住关系的复杂程度。按市场行情估算，35户的安置成本从几千万到上亿都有可能，无固定期限合同又意味着，只要住户不点头，诉讼和执行周期就能拖到以年为单位。
下一次这个标的再出现在拍卖页面上，最可能的变化是先折价。再往前一步，需要有人在拍卖前与产权方、公房管理部门谈妥租赁关系处置方案，把院子变成干净资产。还有一种结局同样常见：继续挂着，等更低的起拍价，或者等一场足够漫长的谈判。二环不缺资金，缺的是一个能把972.7平方米和35个家庭同时放进市场规则里的方案。#北京2.6亿元四合院流拍#
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